Dvouměsíčník pro kulturu a dialog

Tiráž a kontakty     Předplatné



Jste zde: Listy > Archiv > 2009 > Číslo 4 > Václav Klusoň: Deregulace nájemného jako předvolební téma

Václav Klusoň

Deregulace nájemného jako předvolební téma

Z novin a medií se dozvídáme, že stran působení pana doktora Davida Ratha v politice panuje uvnitř ČSSD jisté napětí a že někteří čelní představitelé strany si nepřejí, aby kandidoval ve Středočeském kraji, že někteří straníci jej dokonce za opravdového sociálního demokrata vůbec nepovažují. Jeho kandidatura prý ohrožuje úspěch strany v nadcházejících volbách. Jde o zajímavý a zároveň i poněkud opožděný posun názorů uvnitř strany na strmý politický vzestup tohoto politika v posledních letech. K tomu bych jen dodal, že pan Rath asi nebude jediným problémem sociálních demokratů v podzimní volbách. Bude jich zřejmě více.

Jedním z nich může být i deregulace nájemného. Bylo by zajisté velmi nespravedlivé tvrdit, že poslanci ČSSD a její bývalí ministři o úspěšné zvládnutí tohoto složitého problému neusilovali. Zdá se mně však, že jej uchopili za nesprávný konec a že jejich řešení byla až příliš tradiční. Strana, která se snad stále ještě hlásí k levici, a tedy k takovým hodnotám, jako jsou solidarita, subsidiarita a sociální spravedlnost, a zároveň k tržní ekonomice, nemůže deregulaci pojmout jen jako administrativně-právní akt, nýbrž musí být pro ni přijatelný jen postup, který je tržně konformní. Žádný z kroků, které tato strana – ať jako strana vládní či opoziční – v oblasti deregulace nájemného podnikala či podniká, však takto označit nelze. V tom je také její hlavní problém. Pokusím se v této stati vysvětlit, o co podle mého názoru jde.

Administrativně-právní deregulace

Koncepci státní bytové politiky schválila vláda vedená Jiřím Paroubkem v březnu 2005 a jejím úkolem mělo být vytváření vhodných právních, institucionálních a ekonomických podmínek pro rozvoj bydlení a fungování trhu s byty. Jejím hlavním cílem bylo dosáhnout uspokojující míru dostupnosti bydlení pro všechny skupiny obyvatelstva. V březnu 2006 byl přijat zákon o deregulaci nájemného, podle něhož se nájemné mělo během příštích čtyř let zvyšovat v průměru asi o 20 % ročně. Z kompetentních míst zaznívala tehdy optimistická očekávání, že postupné zvyšování nájemného do roku 2010 je tak nízké, že trh s byty neovlivní a že nenastane situace, v níž by se lidé museli stěhovat, protože si nemohou dovolit v současných bytech bydlet. Tehdejší ministr pro místní rozvoj Radko Martínek byl dokonce přesvědčen o tom, že „... nájemné po deregulaci nedosáhne ani povoleného maxima“ (HN, 28. 6. 2006). Ve skutečnosti byl však plánovaný roční nárůst dodržen jen v roce 2007, v roce 2008 činil 23 %, letos to má být 30 %, v příštím roce v průměru sedmnáct; v Praze a v některých krajských městech dochází však v důsledku růstu cen nemovitostí ke zvýšení regulovaného nájemného až o 50 %. Topolákova vláda si proto uvědomila sociální závažnost tohoto tempa deregulace a pro některá města ji prodloužila až do roku 2012. V malých městech však deregulace potrvá jen do konce příštího roku a nájemné se tam může zvýšit údajně až o polovinu. Je to proto, že regulované nájemné se počítá z cen nemovitostí za léta 2006, 2007 a 2008, kdy se tyto ceny prudce zvyšovaly. Dnes se regulace týká přibližně 750 tisíc bytů, tj. asi jedné pětiny bytového fondu. Podle ministra Vondrušky bude rok 2010 pro téměř 450 tisíc bytů posledním rokem regulace a od roku 2011 bude výše nájemného záviset jen na dohodě nájemníka a majitele bytu. U dalších 300 tisíc bytů Praze a v dalších městech bude nájemné uvolněno od roku 2013. Podle zveřejněných údajů Sdružení nájemníků ČR představuje počet rodin, které jsou ohroženy ztrátou obydlí, kolem 18 % z celkového počtu nájemních bytů. Tzv. „tržní nájemné“ je zaměňováno za nájemné v daném místě obvyklé a základem pro výpočet jeho výše je necelých 6 % bytového fondu. Jde tedy vesměs o nájemníky, kteří si mohou dovolit sjednat čisté nájemné ve výši více než dvojnásobku důchodu nebo poloviny obvyklé mzdy. Podle téhož pramene nejvíce znevýhodněnými skupinami jsou mladé páry a senioři. Asi 65 % mladých lidí si nebude moci dovolit pořídit vlastní bydlení.

Dalším důvodem pro zpomalení deregulace je nedostatek menších bytů, takže se ukázalo být lichým očekávání, že lidé, kteří si uvolněné nájemné ve svých bytech nebudou moci dovolit, se přestěhují do menšího. Například ministr Jiří Čunek ještě loni nájemníkům doporučoval, aby své byty vyměnili za menší a levnější. Současně se však přimlouval za to, aby stát podpořil výstavbu sociálních obecních bytů, aby sociálně slabším rodinám přispíval na zvýšené nájemné (Právo, 12.–13. 7. 2008). Současný ministr Rostislav Vondruška považuje prodloužení deregulace nájemného za důležitý sociální krok vůči domácnostem, které by uvolněním nájemného byly postaveny do neřešitelné situace. Člověk si mimoděk klade otázku: odkud tito a další politici berou tak velký optimismus? Co je opravňuje k naději, že za dva tři roky bude situace jiná? Samozřejmě řada seniorů zemře, ovšem další přibudou a ani mladí v tak krátké době poctivým způsobem nezbohatnou natolik, aby si mohli zakoupit vlastní byt nebo zaplatit neregulované nájemné.

Zdálo by se tedy, že jedinou profitující, a tedy i spokojenou sociální skupinou, budou majitelé domů. Není tomu tak. Podle právě zveřejněného stanoviska Občanského sdružení majitelů domů (Ekonomika iHNed.cz

2. 7. 2009) bude nájemné po ukončení regulace v roce 2010 nebo v roce 2012 stále ještě 20–60 % pod tzv. cenou místně obvyklého nájemného a deregulované nájemné nepokryje náklady na prostou reprodukci nemovitostí. Zajímavé je, co si majitelé domů do těchto nákladů započítávají. Vedle výdajů na provoz, údržbu a opravy to jsou přirozeně i odpisy, avšak také náklady spojené s částečnou neobsazeností, soudními spory či nedobytnými pohledávkami. Zejména „náklady neobsazenosti“ vzbuzují podiv. Představme si dnes zcela hypotetický příklad, že nabídka nájemních bytů převýší poptávku, že ceny nájemného budou klesat a náklady neobsazenosti budou strmě růst. Komu pak budou majitelé domů tyto náklady účtovat?

Podle majitelů domů způsobila regulace škody v rozsahu 500 miliard Kč, což je ztráta na obecním majetku způsobená privatizací nájemních bytů za zlomek jejich tržní ceny. Majitelům se rovněž nelíbí snížení podílu nájemního sektoru na celkovém bydlení, které je důsledkem této privatizace. Z tohoto důvodů Sdružení majitelů domů požaduje zastavení privatizace. Vlastníci domů však také kritizují úmysl Ministerstva pro místní rozvoj podpořit výstavbu sociálních bytů a namísto toho navrhují zavedení příspěvků státu na nájemné, které by podle nich představovaly zvýšení výdajů státního rozpočtu v rozsahu asi 6 mld. Kč. Kolem 5000 majitelů domů se nyní u Evropského soudu pro lidská práva domáhá náhrady za regulaci nájemného, protože podle nich je tato regulace protiústavní. Podle Kláry Veselé-Samkové, která Sdružení majitelů domů u Evropského soudu zastupuje, by majitelé domů mohli na českém státu takto vysoudit až desítky miliard Kč. (viz cit. Ekonomika iHNed, cz.). Nedávno se evropští soudci českých orgánů dotazovali, co ČR udělala pro majitele domů, zda tito majitelé uspějí, když žalují u soudů stát o ušlé nájemné, které jim údajně nestačí na základní údržbu domů, a zda stát uznal, že majitelé na regulaci doplácejí. (iHNed.cz. 25. 5. 2009)

Regulace a justice

Úloha justice v kauze regulace nájemného je velmi zajímavá, a proto se u ní na okamžik zastavíme. Jak již bylo řečeno, majitelé domů se jako žalující strana opírají o tvrzení, že regulace je protiústavní, a dožadují se u soudů náhrady škody za celé období regulace. Řada rozhodnutí Ústavního soudu po roce 2000 naznačovala, že ústavní soudci mají podobný názor. V květnu letošního roku však plénum ÚS přijalo stanovisko, že regulaci nájmů je možno považovat za protiústavní jen v určitém omezeném období. Podle poslance Stanislava Křečka tím vyjádřili přesvědčení, že „... část období regulace nájmů byla ve veřejném zájmu... neboť bylo třeba transformovat dosavadní socialistické právo osobního užívání bytu na nájemní vztah“. Omezení vlastnického práva nebylo takového rozsahu, aby zakládalo nárok na náhradu. Ustálil se právní názor, že ÚS takto omezeným obdobím rozumí léta 2002–2006, kdy se politici nebyli schopni dohodnout na regulačním zákonu. Ten byl přijat, jak již bylo uvedeno, až v roce 2006. Obecné soudy se však ani tímto rozhodnutím Ústavního soudu ve valné většině případů neřídí, protože podle právní zásady nelze rozhodovat se zpětnou platností.

Celá věc je ovšem ještě složitější. Jak již bylo řečeno, majitelé domů opírají své nároky o tvrzení, že došlo k porušení vlastnického práva, zaručeného Listinou základních práv a svobod, v jejímž čl. 11, odst. 1 se říká: „Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu...“ Na rozdíl od práva vlastnit však Listina právo na příbytek, resp. na bydlení neobsahuje. V tomto ohledu jsou tedy nájemníci v určitém slova smyslu znevýhodněni. V ekonomické teorii vlastnických práv je pak za vlastníka považován subjekt, který má tato tři práva: a) věc držet a užívat [usus]; b) přivlastňovat si výnos držené a užívané věci a nést kladné i záporné důsledky držby [usus fructus]; c) měnit podstatu popř. formu věci [abusus]. Tato tři práva tvoří tedy podstatu práva vlastnického. Z našeho hlediska stojí za povšimnutí druhé právo – usus fructus. Hovoří se zde pouze o přivlastňování výnosu, nikoliv však o jeho velikosti. Pouze z takovéto striktní definice tedy nevyplývá, že by se vlastník, který je nespokojen s velikostí výnosu, mohl soudní cestou domáhat jeho zvýšení. Touto cestou tedy k žádoucímu výsledku zřejmě nedospějeme.

Regulace a ekonomická teorie

Vraťme se tedy k ekonomické teorii. Ta kromě již zmíněného vymezení vlastnictví zdůrazňuje převoditelnost a dělitelnost vlastnických práv, což jsou nezbytné atributy soukromého vlastnictví. Pak platí ekonomům dnes již dobře známá věta, že trhy bez dělitelných a převoditelných vlastnických práv jsou pouhou iluzí, a že tedy pojem trh se neobejde bez pojmu soukromé vlastnictví. A platí do značné míry i opak, že totiž soukromé vlastnictví nelze plně mimo rámec trhu uplatnit. Můžeme sice soukromý majetek darovat nebo jej odkázat, ovšem i v tomto případě hraje trh jako producent ceny nezastupitelnou úlohu. Trh a soukromé vlastnictví jsou tedy vzájemně závislé instituce.

Nájemné je cenou za poskytovanou službu, kterou je pronajmutí bytu. Za podmínek existence soutěžního bytového trhu je tato cena pro oba partnery, tj. pro pronajimatelé i nájemce parametrem, o němž se nedohadují, nýbrž který musí respektovat. K určování této ceny není třeba ani soudců, ani odhadců. Jde o takovou výši ceny, při níž se poptávka na trhu nájemního bydlení vyrovnává s nabídkou, proto se často hovoří o rovnovážné ceně.

Z toho, co jsme si právě řekli, snadno pochopíme, o co v regulaci cen jde, co v obecném smyslu slova obnáší. Nejde o nic jiného nežli o autoritativní stanovení maximálních cen určitých druhů zboží či služeb, jejichž překročení je zakázáno a jež se případně i trestá. Dochází k tomu zejména v situacích mimořádných událostí, jako jsou přírodní katastrofy či války, kdy ceny prudce rostou, a tím hrozí, že základní životní potřeby lidí nebudou moci být uspokojeny. Proto již od starověku vlády zasahovaly do mechanismu nabídky a poptávky stanovením maximálních cen. „Našli se totiž vladaři, kteří se domnívali, že stejně jako mohou poručit statisícům vojáků, aby válčili, mohou poručit i statisícům sedláků, řemeslníků a obchodníků, zač mají prodávat.“ V tomto ohledu je klasickým příkladem edikt císaře Diokleciána o cenách zboží z roku 301, kterým byly stanoveny maximální ceny několika stovek cen pod hrozbou smrti těm, kteří je překročí. „Tehdy mnoho krve bylo prolito a nic se ze strachu nenabízelo... přesto drahota vzplanula ještě hůře, až konečně zákon sám po záhubě mnohých byl zrušen“ (prof. Josef Macek). Za francouzské revoluce vydal Konvent v r. 1794 tarif maximálních cen, tzv. Maximum, v němž se zdražovatelům rovněž hrozilo trestem smrti. Během necelého roku byl však tento výnos zrušen. S příchodem liberalismu, který razil heslo „laissez faire, laissez passer“, se od takové drastické regulace upustilo.

Samozřejmě od té doby byla regulace cen použita mnohokrát. Tak v době nedávné poskytla další významnou příležitost pro uplatnění maximálních cen v několika málo odvětvích transformace centrálně řízených ekonomik na ekonomiky tržní. Vzpomínáme si, že jedním z prvních kroků této transformace byla liberalizace cen, což znamenalo, že cenová tvorba, která byla až dosud součástí systému centrálního řízení, se stala základním komponentem tržního mechanismu. Ten – jak jsme si právě ukázali – při splnění určitých podmínek vytváří tzv. rovnovážnou cenu jakožto výraz rovnosti nabídky a poptávky v určitém okamžiku. Cenová liberalizace se u nás uskutečnila k 1. 1. 1991 a spolu s vysokou mírou devalvace koruny přivodila vysoký růst spotřebitelských cen. Ty se již v prvním pololetí 1991 zvýšily o 50 %, a to při stagnaci mezd. Bylo proto nezbytné zachovat cenovou regulaci v rozsahu přibližně 10 % cen. Mezi ně patřily i ceny za bydlení, tedy nájemné. Regulované nájemné do jisté míry kompenzovalo růst cen jiných životních potřeb. Na druhé straně komplikovalo a dosud komplikuje hospodaření majitelům nájemních domů, kterým chybějí prostředky na opravy, obnovu a modernizaci, o výstavbě nových bytů nemluvě. Protože to jsou zároveň podnikatelé, mají přirozeně zájem i na dosahování zisku. To ovšem regulace většinou neumožňuje.

Východiskem regulace je dosavadní jakási pseudorovnovážná cena, která je ovšem výsledkem státem zmanipulované poptávky a nabídky, takže se fakticky o žádnou rovnovážnou cenu nejedná. Přesto se tato cena stává cenou maximální, jejímž úkolem je zabránit vysokému vzestupu nájemného, k němuž by jinak v důsledku dosud neuspokojené poptávky nepochybně došlo. Proto v okamžiku zrušení regulace (teď není důležité, zda k tomu dojde v jednom nebo v několika po sobě následujících krocích) skutečná rovnovážná cena – označme si ji symbolem RC1 –, resp. rovnovážné nájemné při nezměněné nabídce značně převýší takto stanovenou maximální cenu. Tento postup jsme již nazvali administrativně-právní metodou deregulace. Důležité je, že pro pravicové liberální strany v tomto okamžiku proces deregulace většinou končí, protože podle nich se má každý o sebe postarat především sám. Patří to ostatně k jejich liberální ideologii, a nelze jim to proto zazlívat. Právě díky této ideologii získala ODS velký počet voličů. Pravicové strany souhlasí nanejvýš s postupnou deregulací, rozloženou do několika let, během nichž si nájemníci mají své bytové problémy vyřešit, někdy s dočasnou výpomocí sociálně slabým vrstvám obyvatelstva. Osmnáct let trvající regulace nájemného ukazuje, jak obtížně řešitelný je tento úkol, zvláště přistupujeme-li k němu tradičními administrativně-právními metodami.

Deregulace tržně konformní

Proces deregulace by ovšem neměl v bodě RC1 končit pro ty politické strany, které se hlásí jak k tržní ekonomice, tak k sociálním hodnotám. U nás je takovou stranou ČSSD. Tyto strany by měly prosazovat tržně konformní postup deregulace, který oproti administrativnímu postupu vychází z odpovídajícího zvýšení nabídky nájemního bydlení. Tím se průsečík křivek poptávky a nabídky posunuje směrem dolů, nabídka se stane cenově pružnější a nová rovnovážná cena RC2 se případně může i pronikavěji snížit a shora se přiblížit původní maximální ceně. Rozšíření nabídky nájemního bydlení ovšem vyžaduje investice, což zejména v současné situaci po snížení daňové zátěže a v době hospodářské krize bude nepochybně narážet na potíže a na nepochopení mnohých politiků. Na druhé straně by však bytová výstavba tohoto typu se značným multiplikačním efektem mohla být pojata i jako významné protikrizové opatření. Tento typ deregulace měl sice přijít na pořad dne již daleko dříve, avšak v současné době by zajisté byl daleko efektivnějším protikrizovým opatřením, než jakým je např. šrotovné. Podstatné ovšem je, že na velikosti investic do nájemního bydlení závisí velikost posunu nabídky, a tím i výše nové rovnovážné ceny, resp. rovnovážného nájemného.

Každý, kdo bude chtít tímto způsobem deregulaci řešit, musí však umět odpovědět na otázku, kde prostředky na takové investice vzít, kdo má být investorem a posléze kdo má nové nájemní byty provozovat. Dosavadní odpovědi politiků nejsou příliš uspokojivé. Jak jsem již uvedl, Jiří Čunek vloni vyzval města a obce, aby stavěly malé sociální byty. Takový apel však směřuje do prázdna, protože ve většině územních samospráv převažuje nálada spíše stávající bytový fond privatizovat než nový vytvářet – nehledě na to, že podle představitelů regionů by města a obce na výstavbu nájemních domů odpovídající finanční prostředky těžko hledaly. Ve státním fondu rozvoje bydlení je údajně k dispozici jen 100 mil. Kč určených na poskytování podpory výstavby nájemních bytů. Najdou se však prostředky na odškodnění majitelů domů, k němuž nás případně může Evropský soudní dvůr odsoudit? Ty se bezpochyby nalézt budou muset a je lépe s takovým rozsudkem počítat nežli se utěšovat, že k němu snad nedojde. Ve hře jsou prý desítky miliard korun. Rovněž by bylo nutno ve státním rozpočtu nalézt asi 6 mld. Kč, pokud by došlo k uskutečnění návrhu majitelů domů na poskytnutí příspěvku těm, kteří nebudou moci deregulované nájemné platit.

Zaráží mně však dnes již převládající ztotožňování malých nájemních a sociálních bytů; proč mají být např. byty 2+1, 1+1 či garsoniéry označovány za sociální a jejich nájemníci za sociální případy? Kromě seniorů a mladých manželství mohou někteří i poměrně dobře situovaní občané preferovat střídmější a lacinější bydlení např. jen proto, že chtějí cestovat, vzdělávat se, investovat do stáří, spořit apod. Takováto životní orientace přece neznamená žádné strádání ani sociální degradaci pouze proto, že své prostředky směrují jinam než do nákladného bydlení. Proto levnější menší byty a nájemní bydlení by měly být trvalou a respektovanou součástí této infrastruktury. Nikoliv jen útočištěm sociálně slabých vrstev.

Kde na to vzít?

Otázka kde na to vzít je ovšem závažnější. Ve veřejných rozpočtech ani v rozpočtu státním nelze podle názoru většiny politiků prostředky nalézt jinak nežli přesunem mezi rozpočtovými položkami. Třeba tak, že se ještě víc zpomalí výstavba dálnic a uvolněné zdroje se použijí na masivnější výstavbu menších bytů. To by ovšem byla cesta politicky velmi nákladná, protože by znamenala obětovat mnoho voličských hlasů; počet řidičů, resp. občanů preferujících dobré silnice a zejména dálnice, nepochybně značně převyšuje počet zájemců o menší byty a lacinější bydlení. Vítězství ve volbách však pro většinu politiků znamená jejich hlavní životní cíl i vysoké platy, na něž by mnozí z nich v soukromém sektoru nedosáhli. A nejen pro politiky. Při stranickém obsazování administrativních aparátů ve státní a ve veřejné sféře je stejně zainteresováno i velké množství dalších členů a funkcionářů vítězné strany. Prošla by takovým testem věrnosti svému politickému programu a sociálním hodnotám například ČSSD? Myslím že nikoliv. Ostatně mohla se o tržně konformní deregulaci pokusit již před dvěma roky. Že to neučinila, je nejlepší odpovědí na položenou otázku. Přesto jsem přesvědčen o tom, že slušné bydlení pro všechny je nutné preferovat před dálnicemi.

Námětů na úspory ve veřejných rozpočtech je přirozeně daleko víc a jejich tentativní výčet by přesáhl rámec této stati. Přesto si jeden nebo dva příklady neodpustím. V posledních dnech se živě diskutuje o záměru vlády razantně omezit výdaje na základní výzkum v Akademii věd. Nepochybně i v této instituci lze nalézt úspory a případně se rozloučit s těmi pracovišti a jednotlivci, jejichž vědecká úroveň je nízká a kteří případně dlouhá léta nepřinášeli žádné výsledky. Jsou-li tam takoví lidé či nikoliv, musí však odhalit náročné posouzení a atestace se strany samotných vědců. Třeba mít přitom na mysli, že jde o naši nejvýznamnější vědeckou instituci, kterou unáhlená rozhodnutí mohou na dlouhou dobu velmi poškodit. Ovšem v souvislosti právě s tímto záměrem vlády je třeba se ptát, proč vláda stejně razantně nepostupuje i vůči vysokým školám. Vždyť úroveň vysokého školství není dána jen počtem vysokých škol, nýbrž především odbornou a vědeckou úrovní učitelů. I když budeme třeba mít v každém bývalém okresním městě univerzitu, úroveň vysokoškolského vzdělání tím nezvýšíme. Posuzujme tedy tyto pedagogy na vysokých školách stejně přísně, jako posuzujeme nebo ještě budeme posuzovat vědecké pracovníky ústavů Akademie! I na vysokých školách můžeme nalézt významné úspory.

Druhý námět úspory ve státním rozpočtu se týká soukromého školství; soukromých vysokých a středních škol. Listina základních práv a svobod uděluje každému právo na vzdělání, právo na bezplatné vzděláni na základních a středních školách a „... podle schopností občana a možností společnosti též na vysokých školách“. Listina umožňuje zřizovat i jiné školy než státní, ,,přičemž vzdělání na těchto školách může být poskytováno za úplatu“. Nevidím proto jediný důvod, proč by stát měl dotovat soukromé školství. Stát plní své ústavní povinnosti poskytováním vzdělání na státních školách.

Pokud stát zařadí mezi své hlavní priority deregulaci nájemného způsobem, který bude tržně konformní, bude odpověď na otázku, kdo má být investorem do nájemního bydlení, poměrně snadná; budou jím především stát a územní samosprávy, a to také z toho důvodu, že tržně konformní deregulace nájemného nesmí trvat dlouho a budou pro ni nezbytné masivní investice v poměrně krátké době. Soukromý kapitál nebude mít z důvodů nízké návratnosti o takové investice zájem, nehledě na to, že by ani nebyl příliš vítaným investorem, protože uplatněním komerčních hledisek by nepochybně ztížil dosažení hlavního poslání tohoto sektoru nájemního bydlení, kterým je nízká cena.

Nájemní bydlení v neziskovém sektoru?

Na otázku, kdo má být investorem, bezprostředně navazuje nepochybně nejdůležitější otázka další: kdo má být provozovatelem nového nájemního bydlení. Pro tuto funkci nejsou stát ani obce vhodné. Byla by tak poskytnuta jen další příležitost pro privatizaci a tunelářům nabídnuto další tučné sousto. Zbývají jen družstva nebo neziskové organizace. V prvním případě by však bylo nutno řešit účast družstevníků-seniorů, z nichž mnozí by patrně neměli ani na základní vklad, který by dnes musel být poměrně vysoký, a pro splácení dlouhodobého úvěru by pro svůj věk nepřicházeli v úvahu vůbec. Státní i komerční sektor musíme vyloučit, zbývá tedy třetí, občanský sektor a jeho neziskové organizace.

O nich existuje u nás mnoho falešných představ a dobré znalosti o této velmi významné instituci má poměrně málo lidí, přestože již existují specializovaná pracoviště a byla vydána řada publikací, z nichž bylo možno se poučit. Za zmínku stojí především kniha, kterou napsal guru amerického řízení, dnes již zesnulý prof. P. F. Drucker, Řízení neziskových organizací; vyšla již v roce 1974 v nakladatelství Managament Press. (Viz též moji knihu Úvahy post-transformační, Karolinum 2007 a Listy 5/2008.)

Ve snaze zvýšit důvěryhodnost své argumentace ve prospěch institucionálního řešení deregulace nájemného se ještě vrátím alespoň k jednomu autentickému pramenu. Je jím americký zákon o daních (U. S. Internal Revenue Code), který se v oddíle 501(c)(3) zabývá právním postavením neziskových organizacích, a to proto, že tyto organizace mohou být za určitých podmínek vyjmuty z povinnosti platit federálních daně (v některých státech mohou získat i výsadu neplacení státních a komunálních daní). Obráceně a poněkud zjednodušeně řečeno, ve smyslu tohoto zákona jsou právnické osoby, jimž je poskytnuta tato daňová výsada, považovány za neziskové organizace. Je poněkud překvapující, že v tomto zákoně není uvedena žádná přesná právní definice. Za neziskovou zákon považuje takovou organizaci, jejímž hlavním posláním nejsou aktivity, jejichž cílem je dosahování zisku, nýbrž aktivity, které u nás považujeme za obecně prospěšné. Přesto však americký daňový zákon nezakazuje neziskovým organizacím angažovat se i v komerčních aktivitách, vytvářejících zisk. Striktně však zakazuje vyplácet jakékoliv podíly na zisku osobám, které organizaci řídí či kontrolují, tzn. jejím zakladatelům či zřizovatelům, ředitelům, manažerům, dalším zaměstnancům či členům. Ti mohou obdržet jen stanovenou odměnu za práci (plat, mzdu) nebo za službu. Tato odměna musí však být přiměřená. Nadměrné a přemrštěně vysoké (excessive and exorbitant) platy jsou porušením zákona a mohou vést až ke zrušení výsady neplacení federálních daní, a tím i k zániku neziskové organizace. Nezisková organizace nemá fakticky vlastníky, protože sama vlastní všechna aktiva, a je proto jediným oprávněným příjemcem veškerých docílených zisků.Využívá jich k financování vlastních aktivit, může je však použít i k investicím jinde, avšak pouze v neziskových organizacích. Pokud nezisková organizace z jakýchkoli důvodů některá svá aktiva prodá, ať jiné neziskové organizaci nebo vůbec mimo neziskový sektor, musí celý výnos z takového prodeje připadnout prodávající neziskové organizaci. Jestliže nezisková organizace z nějakých důvodů zanikne, připadne její majetek neziskovému sektoru, popř. Federaci, příslušnému státu či místní samosprávě, ovšem pouze za podmínky, že tyto prostředky budou použity pro obecně prospěšné účely. Až potud tedy americký daňový zákon o neziskových organizacích.

Zejména je důležitý nevlastnický charakter těchto organizací. Právě toho si měli naši politici a poslanci všimnout, když připravovali zákon o veřejných neziskových ústavních zařízeních (č. 245/2006 Sb.) nebo již dříve zákon o obecně prospěšných organizacích (č. 248/1995 Sb.). Pokud si totiž dokáží přečíst pouze název nové organizace, jakkoliv je neobvyklý a atraktivní (protože nemají ani čas ani chuť na hlubší studium) a vyvozují jen z tohoto názvu vlastní fantastické představy o jejím fungování, nemůže to dopadnout jinak než katastrofálně. Proto tak také dopadl projekt převodu některých nemocnic na neziskové organizace. Ostatně není se co divit. Povrchnost, nedostatečné znalosti, zato však velké sebevědomí a arogance stále ještě zdobí některé politiky, což způsobuje, že mnozí občané nejsou s politikou spokojeni, že se od ní odvracejí a že k volbám nechodí.

Zapamatujme si proto, že „neziskovost“ jako taková základní charakteristikou neziskových organizací není. Je jí především jejich „nevlastnický“ charakter. Proto se v literatuře často setkáváme s označením nevlastnická organizace (non-proprietary organizations). Je to rozhodně označení příhodnější. Tato vlastnost totiž těmto provozovatelům nájemního bydlení poskytuje záruku, že nově vybudované nájemní domy nemohou být privatizovány. Z toho co bylo právě řečeno, tedy nepochybně vyplývá, že nevlastnické-neziskové organizace jsou vůči privatizaci zcela imunní. Nemohou být mimo tzv. neziskový sektor nikomu převedeny, tedy nemohou se dostat nejen do soukromých rukou, nýbrž ani do rukou státu či územních samospráv. Jsou trvalou součástí neziskového sektoru. To má zásadní význam pro zachování instituce nájemního bydlení mimo soukromý sektor. Pokud by si obec, město či stát vybudované nájemní domy ponechaly ve svých rukou, byla by v duchu známé zásady soukromý vlastník – odpovědný vlastník velmi brzo na pořadu dne jejich privatizace a problém občanů, kteří by si nový byt nemohli v privatizaci koupit, by zůstal. Nelze rovněž pustit ze zřetele dobře známou zkušenost, že každá privatizace nabízí mnoho příležitostí pro korupci a pro nezákonné zbohatnutí mnohých jednotlivců. Popisovaná varianta deregulace by tato nebezpečí přinejmenším zmírnila, ne-li vůbec vyloučila.

Vyhlídky

Posledním krokem naznačeného schématu tržně konformní deregulace nájemného by tedy bylo založení neziskových bytových organizací poskytujících pronájem bytů. Do těchto organizací by stát, popř. samosprávné celky, vložily nově vybudované bytové kapacity a tyto neziskové organizace by pak s nimi hospodařily podle zásad, o nichž byla řeč. Stát by vybudované byty zpravidla převedl do nově založené neziskové organizace bez dalších nároků na splacení investovaného kapitálu, pouze se závazkem, že tento majetek je určen výlučně k nájemnímu bydlení. Pro stát by to tedy byla investice bez finanční návratnosti. Její prospěšnost, a tedy i jakási sociální návratnost, by spočívala ve vyřešení obtížného úkolu deregulace nájemného ku prospěchu všech. Dosavadní majitelé domů by v opravdovém tržním nájemném nalezli prostředky pro úhradu svých nákladů a pro dosažení odpovídajícího zisku i spolehlivou informaci pro hodnocení svých dalších záměrů. Pro mnohé dnešní nájemníky by se nájemní bydlení stalo dostupnějším a obešlo by se bez řady současných problémů, zejména soudních sporů, a bylo by jim účtováno jen tržní nájemné. Jak však již bylo řečeno, zvýšením nabídky na nájemním trhu by se nepochybně výše nájemného snížila. Problém nájemního bydlení by tak mohl být vyřešen k relativní spokojenosti všech, tedy nejen ku spokojenosti nájemníků a majitelů domů, nýbrž i soudů, kterým by se snížila agenda, protože by nemusely rozhodovat o výši tzv. tržního nájemného v obcích, řešit složité spory, suplovat trh. Na scénu by totiž vstoupil opravdový bytový nájemní trh. Avšak i politikům by se naznačený způsob deregulace nakonec vyplatil. Svůj „podíl na zisku“ plynoucího z uplatnění varianty tržně konformní deregulace nájemného by totiž inkasovali v podobě vyššího stupně sociálně politického smíru ve společnosti i větší důvěry voličů v politickou reprezentaci. Naopak případný chabý výkon některých politiků, nezájem o hlubší pochopení problémů, konfrontační styl práce, preferování osobního prospěchu před prospěchem celku jim může i při řešení problému nájemního bydlení (ostatně i v jiných oblastech) vytvářet na všech stranách jen nepřátele. V tom případě nebude divu, když jim za to voliči v podzimních volbách vystaví vysoký účet.

Ukázali jsme si tedy, že tržně konformní způsob deregulace nájemného je daleko složitější a náročnější úkol než ten, který představuje administrativní deregulace. Vyžaduje institucionální zabezpečení a morálku. Provozování levnějšího nájemního bydlení ve třetím sektoru je však velmi slibným řešením a nezdá se mi, že by na to mělo být dnes již příliš pozdě, že by cesta k tržně konformnímu způsobu deregulace nájemného byla definitivně zarubaná. Je dost času k nápravě.

Václav Klusoň

Obsah Listů 4/2009
Archiv Listů
Autoři Listů


Knihovna Listů

Václav Jamek:
Na onom světě se tomu budeme smát

Anna Militzová: >
Ani víru ani ctnosti člověk nepotřebuje ke své spáse

František Novotný:
Z Koryčan na konec světa a zpět přes tři oceány

Jan Novotný:
Jednou za život

Jiří Pelikán, Dušan Havlíček
Psáno z Říma, psáno ze Ženevy

Jiří Weil:
Štrasburská katedrála.
Alena Wagnerová:
Co by dělal Čech v Alsasku?

další knihy

Cena Pelikán

Od roku 2004 udělují Listy Cenu Pelikán - za zásluhy o politickou kulturu a občanský dialog. Více o Ceně Pelikán.

Předplatné

Nechte si Listy doručit domů. Využijte výhodné předplatné!

Fejetony

Juraj Buzalka

Vlasta Chramostová

Václav Jamek

A. J. Liehm

Jan Novotný

Ladislav Šenkyřík

Tomáš Tichák

Alena Zemančíková

Všichni autoři

Sledujte novinky


RSS kanál.

Přidej na Seznam

Add to Google

Co je to RSS?

Mapa webu

Mapa webu - přehled článků a struktury webu.



Copyright © 2003 - 2011 Burian a Tichák, s.r.o. (obsah) a Milan Šveřepa (design a kód). Úpravy a aktualizace: Ondřej Malík.

Tiráž a kontakty - RSS archivu Listů. - Mapa webu

Časopis Listy vychází s podporou Ministerstva kultury ČR, Olomouckého kraje a Statutárního města Olomouce. Statistiky.