Dvouměsíčník pro kulturu a dialog

Tiráž a kontakty     Předplatné



Jste zde: Listy > Archiv > 2010 > Číslo 6 > Jiří Stehlík: Nájemné dosáhlo maxima už v roce 2008

Jiří Stehlík

Nájemné dosáhlo maxima už v roce 2008

Považuji za povinnost upozorňovat, že v naší zemi vznikl a v posledních několika letech se rozvinul nesmírně závažný problém, stojící bohužel z nesmyslných a pravděpodobně ne zcela průhledných důvodů na samém okraji zájmu politiků. Mám na mysli poměry v nájemném bytových prostorů. Akt tzv. jednostranného zvyšování nájmů (zákon č. 107/2006 Sb.) se již v roce 2009 dostal, jak se dalo při troše předvídavosti a znalosti problematiky předpokládat, do sociálně naprosto neúnosné roviny pro nezanedbatelný díl populace, byť samozřejmě nikoliv ve všech případech ve stejné naléhavosti.

Ostatně samotný pojem „jednostrannosti“ nemá s tržním hospodářstvím – a demokracií – v dané souvislosti pranic společného; jde o evidentní projev svérázné diktatury, hodí se nějaké – početně velice slabé (!) – vrstvě do krámu, přičemž většina politiků a patřičných úředníků – jinak by nemohl takovýto zákon vůbec spatřit světlo světa – tyto osoby buď z nevědomosti, a tudíž nekvalifikovanosti, anebo z podivné zainteresovanosti podporuje!

Objektivní, nestranné – nikoliv tedy výsostně subjektivní, majitele bytů až skandálně preferující – analýzy prokazují, že oboustranně (z hlediska nájemníků i pronajímatelů) spravedlivé výše činží bylo (i pokud přijmeme metodu jednostranného zvyšování v jistém časovém rozmezí za přijatelnou) dosaženo nejpozději v roce 2008. Nájemní částky realizované v roce 2009 a o to víc v roce následujícím jsou tudíž již výrazně nadsazené a nájemníky okrádají. Činže praktikované v roce 2010 a zamýšlené ve vybraných městech pro léta 2011 a 2012 se pak vymykají všem pravidlům nejen poctivosti vůči v různé míře postiženým (je jich odhadem 1,6 milionu, osoby žijící v tzv. volném – nikoliv tržním! – nájemném do toho nepočítáme!), ale i kalkulacím a praxi, jež bývá v civilizovaných zemích normou. Prodloužení „splatnosti“ činží o dva roky (do roku 2012) problém účelově špatných výpočtů (dle zákona č. 107) neřeší; připomíná vstřícnost bytového zloděje, který se při dopadnutí velkoryse uvolil, že domácnost nevykrade najednou, ale postupně. Navíc se ukazuje, že i rozložení z jednoho na tři roky je prováděno – jak jinak! – chytrácky, neboť iniciační částky byly pro dva další roky zmrazeny s jasně šalebným účelem, neboť volné ceny nájmů již více než dva roky klesají!

Jiným rafinovaným činem je, že majitelé oznamují v září 2010 nájemníkům dle znění zákona nejen činže pro rok 2011, ale i pro rok 2012! Nepochybně si tím slibují zavázání nájemníků k souhlasu v případě, že by se snad podařilo další růst nájmů zastavit: „Vždyť oni to podepsali!“ Velkoomyl spojený s jednostranným zvyšováním nájmů snese srovnání s kupónovou privatizací, jež byla snad alespoň dobře míněna.

Zákon č. 107 z roku 2006 a následné předpisy jsou vskutku tak velmi jednosměrně zaměřené, že se vnucuje otázka, zda nepůsobila na několika úrovních korupce obrovských rozměrů. Pro podezření svědčí, že výsledky příslušného aktu jsou soustavně tutlány, apely ignorovány, nikdo se k důsledkům uplatňování osobitého práva nechce hlásit, a to ani ČSSD, jež stála bohužel u zrodu zákona! Netečnost přitom kontrastuje s tím, že základním mementem dneška je „státní šetření“, přičemž důsledky onoho právního aktu jsou zčásti „napravovány“ – právě ze státního rozpočtu.

Nejen pravice...

Hrubě nepromyšlenou celkovou bytovou politikou a prosazováním iracionální struktury trhu bydlení se zde nehodlám zabývat; upozorňuje na ni často, i v těchto Listech prof. J. Císař. Tady je zřetelná bezpříkladná asociálnost, ale i obecná zpozdilost zvolené (!?) činžovní praxe, a také úroveň českého kapitalismu. Ukazuje se, že tolik zavrhovaný institut regulovaných nájmů se dostal do opačné polohy – namísto regulace byla nadekretována superregulace. Zákonně byly nařízeny činže, které naprosto vulgárně vnucují uživatelům extrémní položky, a to velice často starším lidem, kteří obývají své byty dlouhá desetiletí. Nájemné neodpovídá ani žádným tržním pravidlům, protože si své byty nevybrali na trhu, ale dávno před jeho hrůznou, sebe sama vylučující implikací; navíc se nepřihlíží k „investicím“ samotných nájemníků! Zcela flagrantně se to projevuje i ve sloučení bývalé I. a II. bytové kategorie; nájemník platí, i když třeba instaloval vlastní moderní vytápění stejně jako nájemník v bytě s vytápěním ústředním, vlastněným majitelem. Pokud musí v důsledku vnuceného nájmu byt opustit, a často nemá kam jít, nezbývá mu než dříve investované prostředky jednoduše ponechat osudu, eventuálně zdarma přenechat pronajímateli. Svérázná tržní spravedlnost!

Zvláštní polohy nabylo jednostranné zdražování v době globální krize, navzdory „argumentu“, že v nájemných bytech přebývají také majetkově dobře situovaní lidé. Zase se shledáváme s úděsnou nekoncepčností státní bytové politiky. Protikrizová opatření usilují – v případě pravicových stran – o podporu podnikatelů, u sociální demokracie maximálně, a to převážně jen sliby, o namnoze nepodstatné ulehčení pozic „všech“ obyvatel (tedy i „lidu“). K nevíře však je, že sociální demokraté za daných okolností pokračovali až do své faktické prohry v poslaneckých volbách 2010 v podpoře relativně nepočetných privátních vlastníků bytů; jisté kosmetické náznaky řešení přišly pozdě, vyznívaly naprázdno a nebylo je možno brát vážně.

To vše se děje, i když jak známo velikostně a kvalitou přiměřené menší byty navzdory všem proklamacím a rozsahu problému v podstatě chybějí a o problému se stále jen mluví. Rovněž sociální demokracií původně občas slibovaný „nový bytový zákon“ působí jako křížek po funuse: měl být přijat až po dokončení působnosti zákona č. 107 – či měl být snad posléze přijat zákon o jednostranném snižování nájmů? Poslanecké volby zde po ČSSD navíc zanechávají nepěkné dědictví: nejdříve byl za její účasti zaveden ničemný zákon, načež není strana schopna ani svou chybu napravit; i tady je jedna z příčin skandální sociáldemokratické porážky! Odčinění zoufalého omylu tak, že budou z domovů vyhnaní občané do opětovně – jak? – vyklizených bytů nastěhováni a příkoří jim bude ze státního rozpočtu refundováno, nepřipadá v úvahu. Anebo budou těm, kteří v důsledku drastické bytové politiky předčasně zemřou nebo se ocitnou na psychiatrii – o nadsázku nejde, tyto případy se již neojediněle vyskytují –, snad postaveny pomníky jako obětem?

Při koncipování cílového nájemného jakožto veskrze umělé a účelové konstrukce byly použity pro vlastníky bytů extrémně výhodné, ale skutečnost zkreslující argumenty. Zamlčeny byly naproti tomu faktory, které propozice snižují či přímo zpochybňují. Záměrně – ale zároveň nedomyšleně – byly využity veličiny, které umožňují konečný nárůst činží pro většinu vzhledem k příjmům neakceptovatelný. Podíl všech výdajů spojených s bydlením již představuje často více než 2/3 příjmů; zaznamenány jsou i osmdesátiprocentní podíly, a to ještě někde nebyla „deregulace“ skončena. V rozvinutých zemích se tento ukazatel pohybuje kolem 25 % – včetně mnohem silněji než u nás rozšířených hypoték, po jejichž uhrazení se byty stávají vlastnictvím uživatelů.

Problém je zvláště tíživý u důchodců (jen starobních jsou více než dva miliony; nepracujících důchodců má být zhruba 1,5 milionu), jejichž penze jsou relativně i absolutně ve srovnání se západními zeměmi nízké. Jakmile jeden z partnerů-důchodců zemře, nastávají už dnes tragédie! Nejen u penzistů však dochází k tomu, že postižení se uskrovňují ve své ostatní spotřebě, a to až po ohrožení prosté fyzické existence. Státní orgány to neznepokojuje! Při tomto vandalství se nepochybně kalkuluje i s tím, že šestina nájemnické populace není populace celá, stejně jako desocializovaná důchodcovská „nepracující“ populace tvoří jen sedminu, nezaměstnaní (s rodinami) asi pětinu. Až se bude jednou hodnotit „český návrat“ ke kapitalismu, bude zákon č. 106 symptomatický pro to, oč vlastně šlo. Zde se kloubí zjevný účel – bezohledné vytvoření třídy buržoazie – s obyčejnou nekvalifikovaností při řízení státu!

Náhradní řešení přitom neexistuje. Levnější tzv. sociální byty – v 21. století uprostřed Evropy na dostatečné úrovni! – postrádáme. Psychology a sociology uznávaný „bytový konzervatismus“ zejména starších lidí, úzce související s pojmem domova, je vysoký a v kulturních společnostech víceméně zohledňovaný. U nás se snad čeká, až se za přihlížení „svobodného a demokratického státu“ vystěhují kvanta lidí na ulice nebo spáchají sebevraždu.

O chamtivosti „pánů domácích“ byly napsány povídky i romány – je to tradičně známý fenomén souběhu „malého kapitálu a malého ducha“. Jak může hrstka soukromých pronajímatelů – tvoří čtvrt procenta populace a se členy svých domácností necelé dvě třetiny procenta – tak ovlivňovat bytové poměry nemalého dílu obyvatel republiky (obecní orgány jsou již opatrnější)? Jak se mohlo stát, že pro toto nehorázné počínání získali lichváři právní požehnání, a svým způsobem i „levicové“ sociální demokracie?

Při benevolentních aplikacích více než problematického bytového zákona Ministerstvem pro místní rozvoj došlo za nevyjasněných okolností k dalším jeho deformacím; příkladem je spojení dřívější III. a IV. a zejména I. a II. bytové kategorie do takzvaného nestandardu a standardu. Proč se „levicová“ sociální demokracie, která bezprostředně stála u přijetí zákona č. 107, chovala a chová tak liknavě? Propočty činží – s haléřovou přesností! – měly zřejmě zastřít spíše než vážné metodické omyly krajně údivné iniciativy. Jsou to ostatně kalkulace značně nekonsolidované a o jejich správnosti a důvěryhodnosti se dá pochybovat. Zajímat by nás měly nejen ceny obytných domů (či bytů), používané pro patřičné konstrukce, ale i to, jak se přišlo na „redukční koeficienty“, jež byly stanoveny dokonce na tři desetinná místa! Mám za to, že příslušní činovníci by měli být v budoucnu za svoji horlivost, jež povede ke ztrátám obyvatel nájemních domů v řádu desítek miliard Kč (a k dotacím z veřejných rozpočtů v měřítku miliard), voláni k zodpovědnosti.

Deset námitek

Zde je deset výtek, které plně zpochybňují použitou metodiku jednostranného zvyšování nájmů:

1. Délka splatnosti úvěru a úroků by se měla stát u novostaveb – u starších domů pro jejich „odepsanost“ prakticky odpadá – základním činitelem pro stanovování činže. Jednostranné zvyšování nájmů však počítá s tím, že většina – převážně starých – pronajímaných bytů by měla být prostřednictvím nájemného zaplacena během dvaceti let, což je lhůta nehorázně krátká. Ve vyspělém světě se nový dům či byt běžně splácí 25–33 let a i české banky poskytují hypotéky na třicet, ba dokonce čtyřicet let, takže maximálně toliko třicetiletá doba je jako průměrná akceptovatelná. Potom by ovšem cílový nájem hned klesl jenom z tohoto důvodu o třetinu! (Faktem je, že např. u vybraných částí Prahy – 1, 2 a 6 – byly zvoleny lhůty delší.) Pokud však budeme brát v úvahu dále vyjmenované faktory, které nutně musí onu „cílovou“ cenu snižovat, dostaneme se s velikostí činže ještě podstatně níže.

2. Všechny další „nadplatby“ iniciované zákonem č. 107 jsou poté toliko projevem děsivé ziskuchtivosti, jež velice rychle přesahuje hranici lichvy (řekněme úrovně nad 15–20 % zisku za současných poměrů). Pokud by mělo být dosaženo cílového nájmu vůči objektivní činži přibližně dvojnásobného, dospělo by to k více než stoprocentní ziskové míře; to by mělo v právním státě alarmovat k zásahům soudních instancí!

3. Do ryze účelových propočtů nebyly zahrnuty prodeje obecních bytů za zprvu neobyčejně nízké ceny nájemníkům i spekulantům. Toto podivné opomenutí působí silně diskriminačně a popírá základní princip volně přístupného trhu, princip konkurence.

4. Za základ tzv. cílového nájemného byly vzaty realizované, byť zprůměrované, a původně klouzavé, ceny domů či bytů, které se samozřejmě týkaly pouze nákupů relativně majetnějšími. Nuzní samozřejmě nemovitosti kupovat nemohli, avšak extrémně vysoké nájmy by platit měli! Ceny tedy neodpovídají ani kupní síle průměrných, neřku-li chudobnějších lidí.

5. V používaných cenách domů či bytů se nebere ohled na nákupy cizinců, pro které bylo dané ocenění relativně nízké vzhledem k tomu, že koruna je v poměru k euru nebo dolaru z hlediska kupní síly stále ještě slabá (před několika lety ještě víc!). Cizí státní příslušníci sice nemohli pět let po vstupu České republiky do Evropské unie byty či domy kupovat, ve skutečnosti se to ve velkém dělo zprostředkovaně.

6. Nemalá část nákupů domů a bytů je prováděna na vrub hypotéčních úvěrů, které jsou kromě jiného „cenou budoucnosti“ a vůbec nemusejí odrážet současnou reálnou cenu nemovitosti. Někteří nebudou hypotéku schopni zaplatit (nedávný případ USA je varovným příkladem a i u nás se již povážlivě šíří úpadky!).

7. Lidé v klimatu hospodářských nejistot usilují o to, aby své případně volné prostředky vkládali (vedle zlata, diamantů a uměleckých předmětů) právě do nemovitostí, čímž jejich cenu podmíněně zvyšují. V případě institutu nájemného by pak jistota uloženého kapitálu do domů a bytů měla být automaticky vyvažována nižší momentální výnosností. Zákon č. 107 však nebere ohled na uvedenou bezpečnost takového investování, ale vyžaduje i z jiných příčin naopak okamžitou maximalizaci zisku.

8. Běžný uživatel hypotéky dostane po splacení nemovitost do svého plného vlastnictví, v případě nájmu však zůstane byt trvale v majetku pronajímatele a pro něj zůstává opakovaným zdrojem příjmů. Stoletá životnost bytu by neměla být neobvyklá; zvláště u restituovaných domů, které bývají vskutku namnoze odepsané, odpadá splácení úvěru a úroků a měl by se tu naopak respektovat faktor odpisů. Pronájem je jistěže službou, za niž je třeba platit, ale tato služba nesmí vést k nestydatému zvyšování ceny!

9. Při určování spravedlivého nájemného by měl být brán v potaz také fakt minulého udržování a zvelebování bytů nájemníky. Na druhé straně staré byty trpí různými neduhy a opravy omezují právo nájemníků na bezproblémové využívání bytového či domovního prostoru, obtěžují je, aniž by se to odrazilo na výši činže.

10. Kvalitu a lokální přináležitost bere zákon č. 107 v úvahu pouze velice omezeně. Zvláštním případem tu je již zmíněná vrchovatě diskriminační snaha zjednodušit kategorizaci bytů. Pak může například majitel, byť nepřímo, zcizit moderní vytápění, pořízené uživatelem. Dnes již přitom většinu bytů II. kategorie opatřili moderním topením uživatelé. Tyto byty mají přece jenom větší rozměry místností (včetně výšky), jsou opotřebovanější, takže právě ty jsou používanou metodou nejvíce postiženy. Nová, „zjednodušující“ kategorizace samozřejmě nepřihlíží ke stavu opotřebení bytu, ale ani k dřívějším úlevám, například při nadměrné výšce místností (obtížnější vytápění) nebo při zpoplatňování neobytných místností (chodby, koupelny, toalety, spíže). Vůbec se nepřihlíží třeba k přežívajícím olověným rozvodům vody.

Jiným neopomenutelným problémem je úloha úřadů a zastupitelstev. Jak je možné, aby se distancovaly od případného zmírňování růstu činží v soukromých domech, když v obecních bytech to činí? Na morálku majitelů bytových prostor se nelze spoléhat, třebaže maximální vzestup nájmů realizovat nemusejí: využívají či zneužívají nedomyšlený a pravděpodobně účelově formovaný zákon. Obecní úřady (městské části) si už ovšem jsou někdy vědomy, že nájmy jsou všeobecně přemrštěné, ale tak je to přece i v bytech privátních pronajímatelů! Obecní orgány se ovšem začínají dalšího vzestupu plateb obávat a lze již pozorovat, že se zdražování odkládá nebo se povolené přírůstky nevyužívají. I tento diferencovaný přístup se dá přijmout jako protiargument k nekoordinované praxi pokračujícího růstu činží, zvláště pak v roce 2009 a následujícím období!

Institut obecních příspěvků na bydlení je administrativně poměrně složitý (potřeba řady „důkazů“, k některým číslům se požaduje vyjádření pronajímatelů) a někteří občané jej považují za ponižující. Ona taková žádost vyžaduje zhruba dvacet stránek, podpisy pronajímatele, přičemž naděje na získání příspěvku je malá: hlavně že úřednictvo má práci, tady veřejný rozpočet šetřit nemusí! Jak je možné, aby při napjatých veřejných rozpočtech stát připouštěl vyhazování obecních peněz, kterými jsou saturovány neoprávněné, třebaže zákonné nároky obecních, ale především privátních pronajímatelů? Pro rok 2010 je tato částka odhadnuta na asi 2,5 miliard korun. Veřejným rozpočtům chybět nebude? Když už nelze zchudlé občany víc vysávat, tak se prostě „napojí“ na daně „všech“, přirozeně na úkor jiných sociálních položek.

Propočty chybné být „ze zásady“ nemohou, a tak je třeba „privátu“ (jehož tento stát je!) poskytnout zadostiučinění za každou cenu.

Jiří Stehlík (1939) RNDr., CSc., pracoval mj. ve Výzkumném ústavu národohospodářského plánování, na VŠE, v Ústavu prognózování ČR, Institutu hospodářské politiky, Ústavu mezinárodních vztahů. Zabývá se prognostikou, globalistikou a koncepcí trvale udržitelného rozvoje. Publikoval knihy Hmotné perspektivy lidstva (1995), Manifest budoucnosti (1998), Budoucnost lidského společenství (2000). Připraveny k tisku má mj. knihy Problém trvale udržitelného světa Trvale udržitelná lidská existence.

Čtěte také:

Jaromír Císař: Příspěvek na nájemné asociální a drahý

Jaromír Císař: Trh bydlení – česká cesta

Obsah Listů 6/2010
Archiv Listů
Autoři Listů


Knihovna Listů

Václav Jamek:
Na onom světě se tomu budeme smát

Anna Militzová: >
Ani víru ani ctnosti člověk nepotřebuje ke své spáse

František Novotný:
Z Koryčan na konec světa a zpět přes tři oceány

Jan Novotný:
Jednou za život

Jiří Pelikán, Dušan Havlíček
Psáno z Říma, psáno ze Ženevy

Jiří Weil:
Štrasburská katedrála.
Alena Wagnerová:
Co by dělal Čech v Alsasku?

další knihy

Cena Pelikán

Od roku 2004 udělují Listy Cenu Pelikán - za zásluhy o politickou kulturu a občanský dialog. Více o Ceně Pelikán.

Předplatné

Nechte si Listy doručit domů. Využijte výhodné předplatné!

Fejetony

Juraj Buzalka

Vlasta Chramostová

Václav Jamek

A. J. Liehm

Jan Novotný

Ladislav Šenkyřík

Tomáš Tichák

Alena Zemančíková

Všichni autoři

Sledujte novinky


RSS kanál.

Přidej na Seznam

Add to Google

Co je to RSS?

Mapa webu

Mapa webu - přehled článků a struktury webu.



Copyright © 2003 - 2011 Burian a Tichák, s.r.o. (obsah) a Milan Šveřepa (design a kód). Úpravy a aktualizace: Ondřej Malík.

Tiráž a kontakty - RSS archivu Listů. - Mapa webu

Časopis Listy vychází s podporou Ministerstva kultury ČR, Olomouckého kraje a Statutárního města Olomouce. Statistiky.